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新锦江娱乐导论:房地产法新体系

来源:www.pzlvyou.com 作者:admin 人气: 发布时间:2017-09-07
摘要:土地是有特定四至范围的陆地地表面。对特定地块的权利即称为地产.地产苛以是土地所有权,也可以是土地使用权.在我国,土地(所有权)不可转让,故我国的地产仅指土地使用权.另外.租赁土地使用权、土地使用权抵押权称为土地权益,属于广义地产的范畴。
新锦江娱乐房地产及其相关概念
    1.房地产
    新锦江娱乐房地产是房产和地产的简称.
    土地是有特定四至范围的陆地地表面。对特定地块的权利即称为地产.地产苛以是土地所有权,也可以是土地使用权.在我国,土地(所有权)不可转让,故我国的地产仅指土地使用权.另外.租赁土地使用权、土地使用权抵押权称为土地权益,属于广义地产的范畴。
    房屋是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物,针对房屋的所有权或其他权益被称为房产.
    在理论上,房屋和土地或房产和地产均可以独立地称为一种财产。没有建筑物的土地,即可称为地产。而在他人土地上的房屋,对房屋的所有权也可被称为房产。这是房屋和土地分离的状况。但是,房屋必须建立在土地之上这一自然事实,使得房屋必须与土地或土地使用权结合在一起,才能称为完整的财产。因此,一般而言,可以有独立的地产。但没有脱离开土地或土地使用权的房产。
    房屋和土地的密不可分性表现在以下几方面:1)从实物形态看,房与地是联结在一起的,房屋总是津在土她之上.依赖土她支撑才能存在。2)从权属关系看.房屋所有权是否合法.通常要看房屋所坐落的地皮使用权是不是合法取得,非法占用上地所建造的房屋.尽管是自己投资建造,建筑人也不能取得房屋所有权。3)从价格构成看.不论买卖或租赁房屋,房价房租都包含着地价地租;而且。因级差收益导致的士地或土地使用权的价格差异也最终表现在房产价格上。4)从处分看,即使将房屋和土地视为两个独立的物,房屋的转让、出租、抵押等一般均涉及土地使用权,即导致一体处分.
    因此,在法律意义上,作为一项独立财产,房产当然地包含土地或土地使用权,毋需称其为房地产。因此,严格地讲,民法上只有土地和房屋两种物,只有地产和房产两种财产形态,而不存在房地产概念。房地产只是我国对房产和地产的习惯称谓。
    1.2,新锦江官网房地产与不动产
    房地产与不动产密切关联,甚至可以说,房地产即是狭义的不动产.土地因具有不可移动性、固定性特征,被称为不动产;因土地不可动,附着于或固定于土地的东西因此也变得不可移动,也成为不动产。其中,房屋等建筑物便是附着于土地之上最重要的不动产,除此之外,还有生成的树木、庄稼等也属于不动产。不动产一向大于房地产的概念.不过。由于树木、庄稼等只有作为与土地一起转让时才有意义,它们一般是当其成熟或成材后取割下来作为动产买卖的。而对于房屋而言,从来都是与土地或土地使用权一起转让的,它不可能脱离土地,一旦脱离即不成为房屋。正是这一点,土地和房屋是最重要的不动产;也可以说.房地产即是不动产的代名词,或称狭义的不动产。所有关于不动产的规则,均是以房地产为荃础建立起来的。
    1. 3.物亚
    物业一词来源于东南亚、香港地区,作为房地产或不动产的同义语而使用的。具体而言,物业是指单元性房地产的别称,它既可指单元性的地产,也可指单元性建筑物和整幢楼房建筑。日常用语的物业管理,即是对楼宇、房屋的经营管理.80年代中期该词传入中国大陆,目前已在商界甚至立法中广泛使用.本书认为,物业不是严格地法律用语,但是基于习惯,我们仍然将房屋、楼房的管理称为物业管理.另外,物业多用于建成房屋的买卖交易中,对于房地产开发,我们从不说物业开发。因此,物业只是在特定场合下的习惯用语.它很难替代房地产、不动产这一正式的法律用语.
2.新锦江房地产的特征
    房地产是人类社会中最为重要的财产。相对于其他财产而言,房地产的主要法律特征是:
    1.永久性
    土地和房屋区别于其他动产的主要特征是其能够持久存在。一些自然灾害可能给土地造成一定的减损,但只能破坏它的特定用途,仍然可能修复或作为他途利用.比如。对洪水冲垮的农田的整修仍可用于农业或转为工业用地等.房屋使用期限一般可达几十年甚至数百年.相对于其他物品而言,具有耐久性。水久性还表现在土地不因使用而降低其使用价值‘当然以合理使用为条件).而且很可能随着人们对它需求的增加反而增值.这种不易消耗性,使房地产成为租赁等使用权交易的主要客体.
    2.固定性和安全性
    如前所述,土地和房屋是最典型的不动产,它总是固定于某一个地方,不能随便移动其位置.房地产这种空间的固定性使得房地产的开发、租赁、销售及售后服务等一系列经济活动只能就地进行.正因房地产的固定性,使房地产成为最安全的财产,它不能被隐匿、也不能被偷盗.事实上,从来没有必要将盗窃法的适用扩及于土地而保护之.这样,土地虽然不是惟一的来久性时产(金银珠宝也具有永久性),但它的不动特性,使它成为财产中最安全的财产,因而成为最常用的担保工具。
    3.特定物
    不管是地产,还是房产.均是属于特定物.即使外型、风格、年代、建筑材料、建造标准完全相同的数幢房屋,处在不同的地理位置和环境,其价值就有差异,同一幢建筑,由于所处层次、朝向、单元不同,其价值也会迥然不同.同样,每一块土地也是各具特征。因此,房地产是典型的特定物.
    4.必要性和供给有限性
    房地产是人类生存必需依赖的财产.是每个人生存必备财产.人类生活居住需要房屋,一切生活必需品和工业品均直接或间接来源于土地,土地被认为是一切财富之母,是一切生产和社会生活得以开展的前提条件.但是,土地的供给却是有限的,因而导致房屋供给的有限性。因为陆地面积和可利用的土地面积是无法因人的努力而扩大的;土地不是用原材料生产出来的产品,而是天然存在物,不可创造和再生.尽管高楼大厦可耸立入云.但土地数量或面积依然有限。由于房地产是人类必需之财富,而其供给又是有限的,因此,房地产就具有了资本价值。
    5.资本价值
    由于土地具有永久性、安全性、有限供给性、人类需要的永恒性等特性,房地产的价格通常都会持续上扬,使房地产具有保值和增值性。因此,房地产一直是一种有吸引力的投资对象。它不仅能够象其他投资那样为其所有权人带来收益,而且具有其他投资所没有的特性,它的资本价值稳定不变或不会贬值,因而投资风险较小。

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